拍中有法 | 拍賣(mài)人如何履行瑕疵告知義務(wù) 01 中拍協(xié)法咨委收到河南省某拍賣(mài)公司來(lái)函，就“拍賣(mài)人如何履行瑕疵告知義務(wù)”等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行咨詢(xún)，經(jīng)法咨委專(zhuān)家集中研究，對(duì)該公司做出相關(guān)答復(fù)。河南省某拍賣(mài)公司接受某銀行委托，對(duì)南陽(yáng)市6處房產(chǎn)進(jìn)行整體公開(kāi)拍賣(mài)并順利成交，所拍房產(chǎn)現(xiàn)已過(guò)戶(hù)完畢。隨后，河南省商務(wù)廳以該拍賣(mài)活動(dòng)違反《拍賣(mài)管理辦法》第二十五條（依法公告）、第二十七條（瑕疵告知）的規(guī)定，未在《拍賣(mài)公告》中說(shuō)明標(biāo)的物土地為劃撥性質(zhì)，需經(jīng)政府批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金為由，向該公司發(fā)出擬予以警告處分的行政處罰事先告知書(shū)。（一）拍賣(mài)人對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的已知瑕疵負(fù)有告知義務(wù)根據(jù)《拍賣(mài)法》第十八條“拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向競(jìng)買(mǎi)人說(shuō)明拍賣(mài)標(biāo)的的瑕疵”，第六十一條“未說(shuō)明拍賣(mài)標(biāo)的的瑕疵，給買(mǎi)受人造成損害的，買(mǎi)受人有權(quán)向拍賣(mài)人要求賠償”，以及商務(wù)部《拍賣(mài)管理辦法》第二十七條“拍賣(mài)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向競(jìng)買(mǎi)人說(shuō)明其知道或者應(yīng)當(dāng)知道的拍賣(mài)標(biāo)的的瑕疵”等規(guī)定，如實(shí)告知拍賣(mài)標(biāo)的已知瑕疵是拍賣(mài)人的法定義務(wù)。（二）拍賣(mài)人可選擇適當(dāng)方式履行拍賣(mài)標(biāo)的瑕疵告知義務(wù)根據(jù)《拍賣(mài)法》第四章“拍賣(mài)程序”第四十五條、第四十八條之規(guī)定，拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)日七日前發(fā)布拍賣(mài)公告，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)前展示拍賣(mài)標(biāo)的，并提供查看拍賣(mài)標(biāo)的的條件及有關(guān)資料?！杜馁u(mài)法》第四十九條也規(guī)定了“拍賣(mài)師應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)前宣布拍賣(mài)規(guī)則和注意事項(xiàng)”等程序性要求。由此可見(jiàn)，拍賣(mài)人可在拍賣(mài)公告、標(biāo)的展示、競(jìng)買(mǎi)登記或拍賣(mài)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)等不同階段，以書(shū)面說(shuō)明、現(xiàn)場(chǎng)展示或拍賣(mài)師陳述等多種形式向競(jìng)買(mǎi)人告知拍賣(mài)標(biāo)的有關(guān)情況并聲明瑕疵。本案中，拍賣(mài)公司辦理競(jìng)買(mǎi)登記時(shí)在《競(jìng)買(mǎi)須知》第五項(xiàng)“拍賣(mài)標(biāo)的瑕疵聲明及相關(guān)注意事項(xiàng)”、《拍賣(mài)標(biāo)的清單》“特別說(shuō)明”中兩次告知競(jìng)買(mǎi)人“需繳納（含欠繳、補(bǔ)繳）的土地出讓金由買(mǎi)受人自行了解和承擔(dān)”，并由競(jìng)買(mǎi)人簽字確認(rèn)；在拍賣(mài)前由拍賣(mài)師宣讀拍賣(mài)須知、注意事項(xiàng)，就部分房產(chǎn)證件缺失、文化路西側(cè)房產(chǎn)所占土地屬性及出讓金由買(mǎi)受人承擔(dān)等事項(xiàng)做出說(shuō)明，并將其載入拍賣(mài)筆錄，由買(mǎi)受人簽字確認(rèn)。以上措施均能合理保證競(jìng)買(mǎi)人、買(mǎi)受人明確知悉拍賣(mài)標(biāo)的在土地屬性及補(bǔ)繳土地出讓金等方面存在的權(quán)利瑕疵，相關(guān)瑕疵告知行為完整適當(dāng)、合法有效。（三）拍賣(mài)標(biāo)的瑕疵不是拍賣(mài)公告必須載明的事項(xiàng)《拍賣(mài)法》第四十六條規(guī)定，拍賣(mài)公告應(yīng)當(dāng)載明的事項(xiàng)包括“（一）拍賣(mài)的時(shí)間、地點(diǎn)；（二）拍賣(mài)標(biāo)的；（三）拍賣(mài)標(biāo)的展示時(shí)間、地點(diǎn)；（四）參與競(jìng)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)；（五）需要公告的其他事項(xiàng)”。據(jù)此，拍賣(mài)標(biāo)的瑕疵不屬于拍賣(mài)公告明確要求必須載明的事項(xiàng)。拍賣(mài)人可根據(jù)需要決定是否在拍賣(mài)公告中進(jìn)行瑕疵告知。本案中，拍賣(mài)公司在《南陽(yáng)日?qǐng)?bào)》發(fā)布拍賣(mài)公告，明確了拍賣(mài)的時(shí)間、地點(diǎn)，拍賣(mài)標(biāo)的，標(biāo)的展示時(shí)間、地點(diǎn)，參與競(jìng)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)，以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人參與競(jìng)買(mǎi)的要求等內(nèi)容，公告事項(xiàng)、發(fā)布時(shí)間、發(fā)布媒介均符合《拍賣(mài)法》《拍賣(mài)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，公告行為不存在法律瑕疵。在拍賣(mài)活動(dòng)中，向競(jìng)買(mǎi)人告知拍賣(mài)標(biāo)的存在的瑕疵屬于拍賣(mài)人的法定義務(wù)，除非拍賣(mài)人拍賣(mài)前申明不能保證拍賣(mài)標(biāo)的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)。拍賣(mài)人可以在拍賣(mài)公告、拍賣(mài)規(guī)則、競(jìng)買(mǎi)須知等文件中披露或通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)展示、競(jìng)買(mǎi)咨詢(xún)等方式向競(jìng)買(mǎi)人說(shuō)明標(biāo)的的真實(shí)情況（包括瑕疵情況）。需注意，拍賣(mài)人在接受委托時(shí)，應(yīng)對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的進(jìn)行充分的調(diào)查和了解，盡可能掌握拍賣(mài)標(biāo)的的瑕疵情況，以便如實(shí)準(zhǔn)確地告知競(jìng)買(mǎi)人。在履行瑕疵告知義務(wù)的過(guò)程中，拍賣(mài)人應(yīng)保留拍賣(mài)公告、展示記錄、瑕疵檢測(cè)報(bào)告等相關(guān)證據(jù)，避免訴訟之累。
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